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リゾートクラブ施設利用権の評価 箱根翡翠の場合

 前回、セラヴィリゾート泉郷の施設利用権を評価したが、東急ハーヴェストViala箱根翡翠で同様な分析をしてみた。

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 この物件は預託金の性格を持つ会員資格保証金を除くと、約1,000万円が施設利用権の対価である。この施設のコンセプトからすると、利用は家族単位というより夫婦の方がふさわしいので前提を少し変えてみる。

 夫婦二人で年間14泊(平日7泊、休前日7泊)することとしよう。一般向けの宿泊料金としては東急リゾートサービスが掲載している「箱根翡翠」のタイプFという部屋のものを比較の対象として考えてみる。

http://www.resortservice.co.jp/facility/hotel.html

 これによると、一泊朝食付の一人当たり料金は平日30,000円、休前日34,000円なので、2名分の料金から2名分の朝食代5,250円を差し引くとルームチャージ相当額は平日、54,750円、休前日62,750円である。一方、会員は3人用のデラックスルームを16,800円のルームチャージで利用できるので、メリットは平日は37,950円、休前日が45,950円である。したがって、前提の14泊では約59万円のメリットになるので、年会費と固定資産税を控除すると実質約42万円となる。これに10%の割引率を適用した現在価値を考えれば462万円の施設使用権の評価となる。先程の1,000万円との差538万円をどう解釈すべきだろうか。3つ位の答が浮かんでくる。

 第一に、割引率の10%が高すぎるのではないか。仮に5%で割り引けば、882万円である。1,000万円の価格見合いの割引率は4.38%である。なるほど、余裕の資金なので運用の期待収益率は低くてもいいのかもしれない。

 第二に、前提の宿泊数が少なすぎるのでないかという批判である。箱根翡翠に飽きたとしても、他施設の相互利用を利用すればがメリットは増加する。仮に予約が可能か否かは別として、箱根翡翠に平日20珀、休前日10泊すれば、年間メリットが実質105万円なので、充分元がとれる。

 第三は、購入者はこうした料金メリット以外のところに意義を見い出していることである。東急ハーヴェストの施設の中には中古の会員権相場が200万円以下のところもあり、それを購入して、気合で箱根翡翠を予約すれば同様な利用は可能かもしれない。それでも、箱根翡翠を購入した人は、手軽に予約できる点とホームである故の利用の際の安心感・安堵感に魅力を感じているのかもしれない。泊まるにせよ、食事を取るにせよ、まさに我家に帰ってきたようなホッとする感覚は、会員制ホテルならではものであろう。また、前回の記事のコメントとして、チャオジさんから紹介があった、ずきさんすさんの「平日、会員制ホテルはゆったり泊まれるのがいいのでは!?」という評価も、平日利用時における会員制ホテルならではの落ち着きも大切な要素かもしれない。

 筆者としては、回答はこれらのミックスしたものだと思っているが、とりわけ、第三の要素が重要であると考えている。リゾートクラブにおける施設利用権の経済的評価は、それに何らかの価額をつけないと他の債権者と同じ土俵に立てないから便宜的にするものであって、本来的には価額のつけがたいものであるというのが真実である。何をおいても、その施設が好きで気に入ったから購入したのが事実であるはずだ。極論であるが、自らの伴侶を選択する際、こうした経済計算をしていたのであろうか。筆者の回答は怖くてここに記述できるものではないが(苦笑)。

 今回の結論としては、次のように要約できるであろう。経済的な価値からの判断で考えれば、高額なリゾート会員権を購入することは賢い選択とはいえない。しかしながら、人間の意思決定は必ずしも経済性だけによらない側面があって、当該物件を買った人には非経済的な魅力がかけがえのない価値を与えてくれるということである。

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