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リゾートクラブ施設利用権の評価

 この週末、セラヴィリゾート泉郷から5月31日付のバランスシート(財産評定前)が、会員に届いた。八ヶ岳ジャズストリート、大地の園の失敗により17年6月以降、債務超過の状態に陥っていて、さらに本年5月イタリア村関連の債務保証によって29億円の債務超過になったことが支払不能になった原因という。

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 やはり、リゾートクラブの経営は地道に顧客志向の運営をしながら、同時に経営の効率化を図り、安定的に収益向上をしていくことが、王道であると思うところである。

 ただ、この報告書のなかで、「個人会員が有する施設利用権も財産上の請求権であるため更生債権となる。このため、当職(管財人)は、個人会員の施設利用権も債権届出の対象として、一定額の評価をした上で、更生計画案の決議においては、同額の議決権を与えることを予定している。」と記されている点に興味を持った。

 では、施設利用権はどのように決定するのか。筆者は更生債権の評価に関して全くの素人であるが、常識的に考えてみたい。

 預託金は別途、評価することになるので、預託金を除いた施設利用権のみの評価を考える。当然、市場価格があればそれを使用するのが原則だが、リゾートクラブは所有形態も利用権利も様々であり、当該会員権と同様な利用権を持つ会員権の市場など、ありえるはずがない。そこで、利用価値からの現在価値を算出してみよう。

 仮に家族3名で年間5泊(平日2泊、休前日3泊)することとしよう。一般向けの宿泊料金としては通常、多少のディスカウントが常識的なので、公定価格ではなく、泉郷が集客用に企業向けに提供している宿泊料金(法人向け保養所システム---個人会員向け宿泊料金とほぼ同価格---とは異なる。)を適用してみよう。

 この場合、最も利用が多いと思われるエンジョイプラン(夕食が税込みサービス料別で5,250円)を仮にアンビエント蓼科で利用すると、一人一泊当たりのメリットは平日5,280円、休前日7,920円である。よって、メリットは(5,280円 X 3人 X 2泊 + 7,920円 X 3人 X 3泊)= 102,960円となる。年会費が31,500円で10年毎の更新料が210,000円とすると1年当たり52,500円の経費がかかるので、実質的なメリットは50,460円である。現在のリスクフリーの中長期国債は利回り1%であって、それに多めのリスクプレミアム9%を加えて10%で割り引くとすると

50,460円 X ( 1 + 1/1.1 + 1/(1.1)2 + 1/(1.1)3 + 1(1.1)4 ....) = 50,460円 X ( 1 + (1/(1-0.1))
= 50,460 円 x 11 = 555,060円となる。

 この前提では56万円程度の施設利用権の評価となる。破綻直前の泉郷ベストクラブの中古会員権価格は預託金+15~20万円程度だったので、これに名義変更料約10万円と業者への取扱手数料約15万円を加えると預託金+40~45万円となる。この事実は、先程の算出前提が間違いであり、マーケットはもっと利用が低い状態を想定していたということか、または売主の処分価格という別の側面で価格形成されていたかのどちらかである。実際には後者であり、売主側からの業者への取扱手数料約15万円を考えると、売主はほとんど施設利用権に価値をおかず売却していたことになる。

 因みにこの算出前提を使って、新規募集時での損益分岐宿泊数を求めてみよう。新規募集時には会員権は預託金を除くと、105~210万円なので、このうち、21万円を更新料相当の前払いと考えると、105万円の場合は8泊、210万円の場合は17泊ということになる。元をとるためには意外と多めの利用が必要だという結論になる。

 以上、数字の遊びであったが、本更生手続でどのような施設利用権の価額がつけられるかを興味深く見守っていきたい。

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コメント

chessmenさん こんにちは

鋭い分析力 恐れ入りました。
私も同じような計算をしますが、ここまで冷静にはしていません。
私の場合はすぐ賃貸マンションへの投資と比較してしまうので、ものすごい数宿泊しないと会員制ホテルは全くペイしません。(泣)
特に平日利用が多いので、他の一般ホテルも格安で出ていますから、リゾートクラブのホテルの割安感は薄れます。
ただ、ずきさんすさんの以前の発言で 平日会員制ホテルはゆったり泊まれるのがいいのでは!?
と言われ、その通り!と思いました。
格安料金のホテルは平日でも団体などでかなり混んでいそうですから。

東急ハーヴェストが大好きな我が夫婦ですが、エクシブは平日限定宿泊パックが有ったり、1泊2食料金の実質10%相当の金券ポイントが付いたりと、東急ハーヴェストに比べて割安になることが多いです。

やはり、どちらがいいと言うのではなく、両方使えるのがベストですね。
因みに東急ハーヴェストとエクシブのスーパースィートは友人権利用です(゚ー゚;

チャオジさん ご訪問ありがとうございます。

ブログを開設して三週間、更新が面倒になって放っておいたり、ひたすら書きまくったりしながらも何とかやっています。早めに自分のスタイルを決めておかなければと思っています。チャオジさんのようにきれいな写真を多用したいのですが、食べ物をみるとカメラより箸が先に出るタイプなので、うまくいきません。

次回の記事を読んでくだされば、私が冷静に判断して会員権を購入していないことがわかると思います。

私も、エクシブや東急ハーヴェストはどちらがいいかというより、うまく使い分けて行きたいと思っています。リゾートトラストのサービスには一目置く必要があります。それから、リゾーピアで割安な料金設定の夕食を浴衣姿で食べるのも大好きです。

また、このセラヴィリゾート泉郷の施設も会員制ホテルとはいえないかも知れませんが、エクシブや東急ハーヴェストにない素朴な味わいがあって好きな施設です。これといって素敵な調度品があるわけではなく、スタイリッシュな施設とは言えないけれど、掃除は行き届いていてちょっと年季のはいった部屋で、多少汚しても大目にみてくれそうな(実際には汚すことないですが)雰囲気があります。正に親しい人の別荘に遊びに来て寛いでいるような気軽さが大いに気に入っている点です。新スポンサー下においても、従来通りの利用ができればいいのですが。

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