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2008年10月

軽井沢万平ホテル

 この週末の連休後半を使って、軽井沢に遊びに行くことにした。途中、軽井沢タリアセンに立ち寄って、食事をとり、ボートに乗った。紅葉はもうちょっという感じである。

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 3時過ぎに宿泊先の万平ホテルに到着した。但し、ハーヴェストクラブとしての利用なので、バッケージサービスはなし、ルームサービスはなし等の制限はあるが、素泊り料金は、大人3,360円、小人2,100円と大変魅力的である。ハーヴェスト利用であっても、一般のカウンターでチェックインするようだ。

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 部屋は写真のようにシンプルなものだが、48㎡とハーヴェストでは広いお部屋である。ベッド2つとソファーベッド2つ用意されているが、クラシカルであるものの、最近のハーヴェスト施設にあるように機能性に富んだものではない。最も、ハーヴェストクラブとしての残りの営業期間を考えれば東急としても手を入れにくい状況だと納得してしまう。

 長方形の部屋で使いやすくはないが、部屋の窓が洋室にしては大きく取られている。ベッドに寝転んで、窓の外をみるとこの通り。豊かな自然が部屋を包んでくれるようで、ほっとする。

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 デスクの前の鏡にも自然がいっぱい。

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 風呂は居住しているマンションのものとほぼ同じ作りで、感慨はないが使いやすい。残念ながら、温泉ではないので、明日、トンボの湯まで出かけることにする。万平の夕食はかなり割高なことと幼児連れでメインダイニングを利用するのも気が引けるので、旧軽銀座まで10分位、ぶらぶら散歩して、ワインを飲みながらイタリアンを食べた。食後に色々なお店をひやかしに寄ることができるのも軽井沢の楽しみの一つである。

 翌朝は、メインダイニングで朝食、私はアメリカンブレックファスト、妻はサラダブレックファスト(共に2,780円)、子供にはホットケーキ920円とももジュース700円を注文する。相当高いが、大きな窓の外を見ながら、ゆっくりと食べていると、時間がゆったり流れているように感じて、とてもリラックスできる。

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 食後、万平ホテルの敷地を散策してから、部屋のベッドでウトウトとする。お部屋での滞在を楽しみながら、11時にチェックアウトし、トンボの湯に向う。大きな内風呂、露天風呂があって、サウナが併設されている。本当はホテル内にあればもっと便利だと思うが、さすがに万平ホテルに大浴場は似合わない。ゆっくり、温泉を楽しんで、隣の村民食堂で村民定食を食べる。

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 紅葉狩りをしようと北軽井沢方面に向おうとしたが、帰りの渋滞に巻き込まれたくないので、ワインを買いにメルシャン美術館へ向うことにする。途中、浅間山の姿を楽しみながら、エクシブを過ぎればもうメルシャンである。地ワインを買っておやつを食べて、アウトレットへ向う。

 子供を広場で遊ばせながら、買い物をする。アウトレットは増床工事をしていたが、今更ながら軽井沢での集客力のすごさを感じる。夕方6時に帰路に向ったが、上信越道は下仁田‐小川嵐山60キロの渋滞を表示していた。仕方がないので横川SCで夕食後、渋滞の始点であった吉井ICで降り、花園ICまで約1時間、一般道を走ることにしたが、一般道での渋滞はなくスムーズに走れた。花園ICで関越に戻ったが、嵐山小川までの3キロ、そして練馬出口での渋滞はあったものの、10時前には帰宅できた。

 本日届いたハーヴェストクラブ11月号の会報誌には、軽井沢万平は来年7月14日をもってハーヴェストクラブとしての営業を終了する旨の告知が正式に記載されていました。残り9ヶ月間であと何回、利用できるかなと改めて考えてしまいました。

http://www.harvestclub.com/Un/Info/index.html#081005

 

箱根翡翠、来年1月からの値上げを延期

 昨日、東急ハーヴェストクラブから手紙が届いた。先日、来年1月よりのパーソンチャージ の値上げの連絡があったのだが、そこにはViala箱根翡翠については後日連絡すると記載されていた。そこでいよいよかと思って、開封するとテーブルらしきものはなかった。そこで、もしやと思いながら文面に目を落とした。

 すると、「昨今の諸物価高騰は……すでに運営への影響は甚大であり、厳しい現状となっております。しかしながら、開業から半年も経ていないこともあり、今後の箱根翡翠のグレード・サービスの維持と健全な運営のためには、より充分な検討期間が必要との判断に至りました。……」とあった。

 つまり、3年毎の改定時期である来年1月については、ひとまず値上げを延期して、本年12月末までに今後の方針を連絡くするという。

 いつまで延期するのか不明だが、現下の経済環境下では的確な判断であると評価している。東急ハーヴェスト、よくやった!! そして、また翡翠に行きたくなった。

リゾートクラブ施設利用権の評価 箱根翡翠の場合

 前回、セラヴィリゾート泉郷の施設利用権を評価したが、東急ハーヴェストViala箱根翡翠で同様な分析をしてみた。

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 この物件は預託金の性格を持つ会員資格保証金を除くと、約1,000万円が施設利用権の対価である。この施設のコンセプトからすると、利用は家族単位というより夫婦の方がふさわしいので前提を少し変えてみる。

 夫婦二人で年間14泊(平日7泊、休前日7泊)することとしよう。一般向けの宿泊料金としては東急リゾートサービスが掲載している「箱根翡翠」のタイプFという部屋のものを比較の対象として考えてみる。

http://www.resortservice.co.jp/facility/hotel.html

 これによると、一泊朝食付の一人当たり料金は平日30,000円、休前日34,000円なので、2名分の料金から2名分の朝食代5,250円を差し引くとルームチャージ相当額は平日、54,750円、休前日62,750円である。一方、会員は3人用のデラックスルームを16,800円のルームチャージで利用できるので、メリットは平日は37,950円、休前日が45,950円である。したがって、前提の14泊では約59万円のメリットになるので、年会費と固定資産税を控除すると実質約42万円となる。これに10%の割引率を適用した現在価値を考えれば462万円の施設使用権の評価となる。先程の1,000万円との差538万円をどう解釈すべきだろうか。3つ位の答が浮かんでくる。

 第一に、割引率の10%が高すぎるのではないか。仮に5%で割り引けば、882万円である。1,000万円の価格見合いの割引率は4.38%である。なるほど、余裕の資金なので運用の期待収益率は低くてもいいのかもしれない。

 第二に、前提の宿泊数が少なすぎるのでないかという批判である。箱根翡翠に飽きたとしても、他施設の相互利用を利用すればがメリットは増加する。仮に予約が可能か否かは別として、箱根翡翠に平日20珀、休前日10泊すれば、年間メリットが実質105万円なので、充分元がとれる。

 第三は、購入者はこうした料金メリット以外のところに意義を見い出していることである。東急ハーヴェストの施設の中には中古の会員権相場が200万円以下のところもあり、それを購入して、気合で箱根翡翠を予約すれば同様な利用は可能かもしれない。それでも、箱根翡翠を購入した人は、手軽に予約できる点とホームである故の利用の際の安心感・安堵感に魅力を感じているのかもしれない。泊まるにせよ、食事を取るにせよ、まさに我家に帰ってきたようなホッとする感覚は、会員制ホテルならではものであろう。また、前回の記事のコメントとして、チャオジさんから紹介があった、ずきさんすさんの「平日、会員制ホテルはゆったり泊まれるのがいいのでは!?」という評価も、平日利用時における会員制ホテルならではの落ち着きも大切な要素かもしれない。

 筆者としては、回答はこれらのミックスしたものだと思っているが、とりわけ、第三の要素が重要であると考えている。リゾートクラブにおける施設利用権の経済的評価は、それに何らかの価額をつけないと他の債権者と同じ土俵に立てないから便宜的にするものであって、本来的には価額のつけがたいものであるというのが真実である。何をおいても、その施設が好きで気に入ったから購入したのが事実であるはずだ。極論であるが、自らの伴侶を選択する際、こうした経済計算をしていたのであろうか。筆者の回答は怖くてここに記述できるものではないが(苦笑)。

 今回の結論としては、次のように要約できるであろう。経済的な価値からの判断で考えれば、高額なリゾート会員権を購入することは賢い選択とはいえない。しかしながら、人間の意思決定は必ずしも経済性だけによらない側面があって、当該物件を買った人には非経済的な魅力がかけがえのない価値を与えてくれるということである。

リゾートクラブ施設利用権の評価

 この週末、セラヴィリゾート泉郷から5月31日付のバランスシート(財産評定前)が、会員に届いた。八ヶ岳ジャズストリート、大地の園の失敗により17年6月以降、債務超過の状態に陥っていて、さらに本年5月イタリア村関連の債務保証によって29億円の債務超過になったことが支払不能になった原因という。

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 やはり、リゾートクラブの経営は地道に顧客志向の運営をしながら、同時に経営の効率化を図り、安定的に収益向上をしていくことが、王道であると思うところである。

 ただ、この報告書のなかで、「個人会員が有する施設利用権も財産上の請求権であるため更生債権となる。このため、当職(管財人)は、個人会員の施設利用権も債権届出の対象として、一定額の評価をした上で、更生計画案の決議においては、同額の議決権を与えることを予定している。」と記されている点に興味を持った。

 では、施設利用権はどのように決定するのか。筆者は更生債権の評価に関して全くの素人であるが、常識的に考えてみたい。

 預託金は別途、評価することになるので、預託金を除いた施設利用権のみの評価を考える。当然、市場価格があればそれを使用するのが原則だが、リゾートクラブは所有形態も利用権利も様々であり、当該会員権と同様な利用権を持つ会員権の市場など、ありえるはずがない。そこで、利用価値からの現在価値を算出してみよう。

 仮に家族3名で年間5泊(平日2泊、休前日3泊)することとしよう。一般向けの宿泊料金としては通常、多少のディスカウントが常識的なので、公定価格ではなく、泉郷が集客用に企業向けに提供している宿泊料金(法人向け保養所システム---個人会員向け宿泊料金とほぼ同価格---とは異なる。)を適用してみよう。

 この場合、最も利用が多いと思われるエンジョイプラン(夕食が税込みサービス料別で5,250円)を仮にアンビエント蓼科で利用すると、一人一泊当たりのメリットは平日5,280円、休前日7,920円である。よって、メリットは(5,280円 X 3人 X 2泊 + 7,920円 X 3人 X 3泊)= 102,960円となる。年会費が31,500円で10年毎の更新料が210,000円とすると1年当たり52,500円の経費がかかるので、実質的なメリットは50,460円である。現在のリスクフリーの中長期国債は利回り1%であって、それに多めのリスクプレミアム9%を加えて10%で割り引くとすると

50,460円 X ( 1 + 1/1.1 + 1/(1.1)2 + 1/(1.1)3 + 1(1.1)4 ....) = 50,460円 X ( 1 + (1/(1-0.1))
= 50,460 円 x 11 = 555,060円となる。

 この前提では56万円程度の施設利用権の評価となる。破綻直前の泉郷ベストクラブの中古会員権価格は預託金+15~20万円程度だったので、これに名義変更料約10万円と業者への取扱手数料約15万円を加えると預託金+40~45万円となる。この事実は、先程の算出前提が間違いであり、マーケットはもっと利用が低い状態を想定していたということか、または売主の処分価格という別の側面で価格形成されていたかのどちらかである。実際には後者であり、売主側からの業者への取扱手数料約15万円を考えると、売主はほとんど施設利用権に価値をおかず売却していたことになる。

 因みにこの算出前提を使って、新規募集時での損益分岐宿泊数を求めてみよう。新規募集時には会員権は預託金を除くと、105~210万円なので、このうち、21万円を更新料相当の前払いと考えると、105万円の場合は8泊、210万円の場合は17泊ということになる。元をとるためには意外と多めの利用が必要だという結論になる。

 以上、数字の遊びであったが、本更生手続でどのような施設利用権の価額がつけられるかを興味深く見守っていきたい。

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